De woningmarkt is booming. Je leest het wekelijks wel ergens. Alles is te verkopen. Zo lijkt het althans. Maar volgens Maarten Smit van Delta Makelaars, ligt het wel een beetje genuanceerder.
‘’Laat ik duidelijk zijn,” zegt Maarten, als we bij hem zijn aangeschoven. ‘’Als je nu een huis wilt verkopen, dan is de kans op succes groot. Maar er zijn toch wel een paar mitsen en maren te noemen.’’

‘’Het belangrijkste, waar de meeste mensen bij de aankoop van een woning mee te maken krijgen, is de financiering. Als er iets de laatste jaren veranderd is bij de geldverstrekkers, dan zijn het wel de voorwaarden waaronder een hypotheek kan worden afgesloten. Kon het voor de kredietcrisis niet op en werd er zelfs op aangedrongen toch maar vooral meer te lenen dan echt noodzakelijk was. Nu is dat, mede gedwongen door wetgeving, een heel ander verhaal. Even grofweg gezegd krijgt de koper het aankoopbedrag en hooguit een deel van eventuele verbouwingskosten gefinancierd. De rest moet uit eigen middelen betaald worden. Dus zelfs als men helemaal niets aan de woning wil doen, dan zal er nog altijd 6% kostenkoper uit het spaartegoed betaald moeten worden.”

‘’Verder gaan de geldverstrekkers uit van de taxatiewaarde van de woning. Dat wil zeggen dat als de woning voor € 250.000,- te koop staat, maar een, onafhankelijk, taxateur geeft de woning een waarde van € 230.000,- dan zal de kredietverstrekker niet meer dan € 230.000,- lenen. De rest, € 20.000,- moet dan uit eigen middelen betaald worden. Zeker in de huidige omstandigheden waarin zelfs boven de vraagprijs betaald wordt is dit, voor koper en verkoper, belangrijk om te weten.”

Financiering breekpunt

‘’We zien verder dat goed onderhouden woningen, waar een degelijke badkamer en keuken in zitten snel verkocht worden. Zeg maar de woningen waar niets aan gedaan hoeft te worden. Dat heeft twee oorzaken. Ten eerste is er maar een kleine groep mensen die op zoek is naar een ‘klushuis’. Als de deskundigheid er al is, dan ontbreekt vaak de zin of simpelweg de tijd, om avond aan avond in het huis te werken. Men zou dan natuurlijk alles door vakmensen kunnen laten doen, maar daar ontbreken dan weer de financiële middelen voor. Ten tweede, en dat sluit eigenlijk aan op wat ik eerder heb gezegd, een nieuwe badkamer, keuken of welke verbetering aan de woning dan ook, wordt slechts voor een klein deel door de bank gefinancierd.’’

De spaarpot zal voor een behoorlijk deel aangesproken moeten worden. Niet zelden ontbreekt dat geld. Woningen waar geen grote aanpassingen aan gedaan hoeven te worden liggen daarom op dit moment beter in de markt.  ‘’Stel, we hebben twee gelijkwaardige woningen. Woning één is picobello in orde en kost € 330.000,00. In woning twee daarentegen zit een gedateerde badkamer, keuken en toilet. De vraagprijs daarvan is € 290.000. Wij zien dat woningen van het type één sneller verkocht zijn. Dat is een direct gevolg van de eerder geschetste regels van financiering.”

Verbouwen of niet?

‘’Ik wil daarmee maar aangeven dat het, ook in de huidige toch wat overspannen huizenmarkt, als koper goed is te kijken welke situatie er het beste past en je niet blind te staren op dat ene huis in die mooie wijk dat eindelijk te koop komt. Als verkoper kan het best interessant zijn eerst de keuken en badkamer te vervangen en dan pas te verkopen. Dat geïnvesteerde geld kan wel eens een rendement opbrengen waar men op een spaarrekening alleen maar van kan dromen.”